法院判决：开发商应证明在销售商品房时未将人防车位成本计入商品房销售价格，否则人防车位使用权、收益权归全体业主所有！

来源：法律公园
作者：天津瀛略律师事务所
发布时间：2022-07-21

裁判要旨

在三九公司未举证证明其对人防车位独立投资、成本独立计算的情况下，三九公司向小区业主出售商品房，三九公司对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主，即小区业主通过出资购买专有部分房屋，其购买的对象应包含专有部分房屋之外的共有部分及其他小区业主可以共同享有的利益，而此种利益即应包含对人防车位的使用权、收益权。

成都市金牛区人民法院

民事判决书

(2019)川0106民初13146号

原告：成都三九投资管理有限公司，住所地成都市高新区芳草街53号1栋1楼2号。

法定代表人：徐攀辉，总经理。

委托诉讼代理人：姚波，四川中一律师事务所律师。

被告：金牛区三九绿城第二届业主委员会：建筑区划坐落：王贾路18号。

业主委员会主任：何兴宝，男，1960年2月8日出生，汉族，户籍所在地：四川省南部县双佛镇西山坝村9组。

委托诉讼代理人：唐震东，上海喜睦律师事务所律师。

被告：成都金房物业集团责任有限公司，住所地成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。

法定代表人：林瑶，总经理。

委托诉讼代理人：黄凯，男，1972年12月31日出生，汉族，户籍所在地：四川省眉山市东坡区太和镇龙石街5号，公司员工。

委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律服务工作者。

原告成都三九投资管理有限公司(以下简称“三九公司”)与被告金牛区三九绿城第二届业主委员会(以下简称“三九绿城业委会”)、被告成都金房物业集团有限责任公司(以下简称“金房物业公司”)物权纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告三九公司的委托诉讼代理人姚波、被告三九绿城业委会主任何兴宝及三九绿城业委会委托诉讼代理人唐震东、被告金房物业公司的委托诉讼代理人黄凯、付廷禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三九公司向本院提出诉讼请求：

1、确认三九公司对位于成都市金牛区王贾路18号“三九绿地”项目(以下简称“案涉项目”)建筑面积为5988.33平方米的人防工程享有使用权和收益权；

2、三九绿城业委会、金房物业公司立即停止对三九绿城项目地下人防车位擅自经营使用、收取费用及占有收益的共同侵权行为，向三九公司返还地下人防车位；

3、三九绿城业委会向三九公司归还侵占的地下人防车位收益共计2,180,250元(自2014年12月1日起暂算至2019年8月31日，57个月)，具体应归还的金额为其停止侵权行为前已实际收取的人防车位全部收益，金房物业公司承担共同归还收益的连带贵任；

4、三九绿城业委会向三九公司支付占用人防车位收益的资金利息暂计为229,19878元(自2014年12月31日起暂计算至2019年8月31日)，实际金额应算至三九绿城业委会、金房物业公司实际归还全部收益之日止，金房物业公司承担共同支付利息的连带责任；

5、诉讼费用由三九绿城业委会、金房物业公司共同承担。

事实与理由：三九公司诉称，其作为开发商投资修建了案涉项目，该项目于2008年9月竣工验收，含人防车位6000平方米(人防425.60平方米、人防车位面积562.73平方米)。该“人防工程”的修建面积未计入公摊，且在与业主所签订的商品房买卖合同中明确约定“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权使用权均归出卖人所有”，因此三九公司对案涉项目人防工程拥有使用权和收益权。

但自2014年12月起，三九绿城业委会趁选聘新物业入驻案涉项目之机，在未经过三九公司同意的情况下，对案涉项目人防车位擅自进行经营和收费，经了解，金房物业公司每月向三九绿城业委会交付停车费收益固定价38,250元，截止2019年3月31日，累计收益2,180,250元。三九绿城业委会金房物业公司的行为侵害了三九公司的合法权益，据此，三九公司诉至法院。

被告三九绿城业委会辩称：

一、三九公司的诉讼请求违反了一事一诉和一案一审的法徫原则，其第一、二项诉讼请求属于物权纠纷，第三、四项诉讼请求属于不当得利，且三九公司诉请的诉争对象建筑物不明确；

二、三九公司诉称的事实理由不能成立，

首先，人防工程的修建面积未记入公摊，但不否认无所有权证的人防工程是共有部分，不能依法得出三九公司对人防工程享有使用权和收益权，是否计入公摊面积不是判断是否共有部分的唯一标准；

其次，三九公司虽与业主签署商品房买卖合同，约定“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权使用权归出卖人所有”，但不能仅依据该约定就认定三九公司享有未计入公摊面积部分的所有权和使用权；

再次，三九公司声称的自2014年12月起，三九绿城业委会在未取得三九公司同意的情况下对人防车位进行收费，该事实不实，三九绿城业委会2019年才成立，不可能在2014年进行侵权，三九公司主张的200余万元停车费也缺乏有效证据，三九绿城业委会名下并无收益，若有收益，也是属于全体业主。综上，请法院驳回三九公司的诉请。

被告金房物业公司辩称，三九公司对金房物业公司的起诉缺乏事实依据，请求驳回三九公司诉讼请求。且三九绿城业委会有任期限制，三九公司对三九绿城业委会的起诉主体上有问题。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：

2015年7月30日，金牛区三九绿城业主大会及金牛区三九绿城第一届业主委员会(以下简称“三九绿城第一届业委会”)向金牛区沙河源街道办事处进行备案登记，三九绿城第一届业委会任期为2013年11月29日至2017年11月28日。2019年4月1日，金牛区三九绿城业主大会及九绿城业委会向金牛区沙河源街道办事处进行备案登记，三九绿城业委会任期为2019年3月29日至2023年2月18日。

2006年5月29日，成都市规划管理局向三九公司颁发《建设用地规划许可证》，准予三九公司办理位于金牛区王贾路1、2组住宅、商业、公厕及配套设施、公共绿地征用划拨土地手续。

2007年2月7日，三九公司(出卖人)与何庆国(买受人)签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人购买2幢17楼1701号房屋，总价510,899元，出卖人出卖商品房时，该商品房附属的地下车库、商业服务设施楼、底层架空层、出卖人具有独立产权的建筑物不随同该商品房一并转让。该合同附件《三九绿城2栋共用部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》记载：不分摊的共用部位包括地下室或架空层部分的建筑面积，等。《商品房买卖合同补充协议》约定：根据《物业管理条例》规定，三九绿城项目内规划批准的物业管理用房归全体业主所有，未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有。

2009年4月2日，成都市规划管理局向三九公司出具《建设工程规划验收许可证》，核定三九公司建设的位于金牛区王贾村1、2组住宅、商业、配套设施及公厕、公共绿地工程符合城市规划要求，经验收合格，并备注“……人防车库：负一层，5562.3平方米……”。

2008年9月24日，成都市人民防空办公室出具《建设项目人防工程验收意见书》，记载：三九绿城项目总建筑面积130848.58平方米，人防建筑面积6873平方米，人防使用面积6520平方米，三九绿城人防工程基本合格，同意验收。

2008年12月25日，四川嘉瑞德测绘有限责任公司就三九公司委托其对三九绿城地下室进行实测变更出具《房产测绘成果报告》，该报告记载：地下室建筑面积2029.05平方，其中负层人防车库5562.73平方米，套数189个，负一层352号至358号、360号至366号车位为人防车位。

2014年3月2日，三九绿城第一届业委会向三九公司出具《人防使用权告知函》，记载：“……人防工程的使用权归属于物业买受人，由三九绿城全体业主收回使用。”

2014年12月10日，三九绿城第一届业委会、金房物业公司向三九公司出具《关于三九绿城小区物业交接事宜的函》记载：三九绿城第一届业委会就小区新旧物业交接事宜告知你们······为此贵方的人防工程和车位问题等相关事宜，需与金房物业公司进行磋商。”

三九公司为证明案涉人防车位系三九绿城第一届业委会委托金房物业公司进行出租、管理，向法庭提交《授杈委托书》(复印件)，该《授权委托书》记载：“三九绿城第一届业委会委托金房物业公司为三九绿城地下人防车位出租和管理的代理人，委托租赁收费标准为每个车位150元/月，受托人直接向车位使用人收取每个车位50元/月的车辆服务费······车辆的管理工作委托人不承担责任，车位的收费权纠纷受托人不承担责任，委托收费期限与双方签订的三九绿城《物业服务合同》一致。”

三九公司为证明三九绿城业委会就人防车位所取得的收益，向法庭提交其拍摄于三九绿城小区宣传栏的《三九绿城2016年度小区业委会财务收支情况》《三九绿城小区2016年银行明细》《三九绿城全体业主告知函》，分别记载：“2015年12月和2016年12月停车费497,250元”“12月停车费收益38,250元，16年1月停车费收益38,250元，16年2、3、4月停车费减去5幢3单元漏水4000元等款项后为92,190元，16年5月停车收益38,250元，16年8月停车收益38,250元，16年9、10、11、12月4个月停车费153,00元，等”“三九绿城小区人防车位属于小区配套设施，属于国家所有，小区业主享有使月权，现阶段由金房物业公司统管理，收益按150元/辆交业委会，现车位收益每月有38,250元，业委会收到此笔收益后全部用于小区公共设施的维修、维护，等”。

2014年至2019年期间，三九公司向三九绿城第一届业委会、金房物业公司、三九绿城业委会发函，告知三九绿城第一届业委会、金房物业公司、三九绿城业委会案涉人防车位应当由三九公司使用管理，收益应当归三九公司享有。

庭审中，三九绿城业委会表示案涉人防车位由所有业主使用，三九绿城业委会于2019年4月成立备案，成立后，每月由案外人张品全向三九绿城业委会支付费用3,250元，不清楚该费用包含的具体明细，三九绿城第一届业委会与三九绿城业委会之间未进行交接。

金房物业公司表示张品全是三九绿城第一届业委会安排的人员，负责收取地面车位和非机动车位临停费用，张品全并非金房物业公司工作人员，金房物业公司未收取人防车位的停车费或出租费。

本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

本案中，案涉人防车位属于人民防空工程，应当由投资者进行使用管理和收益，故本案的争议焦点为三九公司是否为案涉人防车位的投资者。

三九公司认为其对三九绿城项目进行投资开发建设，且《商品房买卖合同》明确约定三九绿城项目未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人，出卖人出卖商品房时，地下车库等不随商品房一并转让，故三九公司为案涉人防车位的投资者；

三九绿城业委会则认为三九公司已经通过出售三九绿城项目的专有部分取得了收益，享有过了收益权，其无权享受重复的二次受益权，《中华人民共和国人民防空法》所指的投资者应为成本的最终承担着，即全体业主。

本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”之规定，业主对共有部分享有共同管理的权利；

其次，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，三九公司主张其系人防车位的投资者，应对三九绿城人防车位系独立投资、在销售三九绿城项目时未将人防车位成本计入商品房销售价格承担举证责任。

三九公司虽提交《商品房买卖合同》拟证明合同中约定地下车库不随所售商品房一并转让，但该约定属于由开发商提供的格式条款，在三九公司未举证证明其对人防车位独立投资、成本独立计算的情况下，三九公司向小区业主出售商品房，三九公司对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主，即小区业主通过出资购买专有部分房屋，其购买的对象应包含专有部分房屋之外的共有部分及其他小区业主可以共同享有的利益，而此种利益即应包含对人防车位的使用权、收益权。据此，三九公司应承担举证不能的法律后果，三九公司的诉请请求于法无据，本院不予支持。

综上，本院对三九公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:

驳回成都三九投资管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费26,076元，减半收取13,038元，由成都三九投资管理有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

【免责声明】本公众号对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考。