不得不看的房屋买卖法律风险-----钱房两空

在二手房交易中，限售期内的动迁安置房往往由于价格较低，税费较低，备受青睐，但是，由于动迁安置房有3年的限售期之规定，也就意味着动迁安置房交易周期就可能长达3年以上，在漫长的交易周期中，有诸多不确定的因素，从而给房屋交易带来不确定法律风险，而对于购房人来说，最大的法律风险可能就是“钱房两空”。今天，隆安（上海）律师事务所吴取彬律师给大家带来一个案例，看看动迁房买卖，买方是如何“钱房两空”的：

案件当事人：

卖方：张无忌

买方：周芷若

张无忌的债权人：赵敏

案情概况：

1、2015年6月22日，张无忌因动迁安置取得位于上海市浦东新区###路###弄##号##室房屋（下称“涉案房屋”）；

2、2015年10月29日，张无忌(作为甲方)与周芷若(作为乙方)就案涉房屋签订《动迁安置房买卖合同》，约定：房屋总价款为人民币120万元，乙方于2015年11月18日前支付部分购房款100万元，甲方于收到上述购房款后当日前将案涉房屋交付给乙方；该房屋交易限制期满后的3个工作日内甲乙双方至中介方签订《上海市房地产买卖合同》并到房地产交易中心办理过户手续，乙方于过户当日支付尾款20万元等。

3、合同签订后，周芷若依约履行房价款支付义务，张无忌也依约于2015年11月16日将房屋交付给周芷若；

4、2017年8月18日，张无忌因欠赵敏借款本金150万元，无力偿还，被赵敏诉至法院，并申请法院依法查封了涉案房屋。

5、2017年11月2日，法院依法判令张无忌于判决生效之日起十日内归还赵敏借款本金人民币150万元及相应违约金。 

6、判决生效后，因张无忌未履行还款义务，债权人赵敏向法院申请强制执行，要求拍卖涉案房屋，执行程序中，周芷若根据律师的建议，将房屋尾款20万于2018年1月20日汇至法院账户，并提出案外人执行异议，但被执行法院依法驳回。

7、周芷若不服，提起案外人执行异议之诉，要求排除对该房屋的执行。

法院判决：

本案历经一审、二审，最终法院判决认为：

案涉房屋系动迁安置房，相关政策规定该房屋在3年内不得转让。《动迁安置房买卖合同》的内容显示，周芷若明知案涉房屋存在上述转让期限限制，其应预知在限制转让期内可能因司法查封等原因导致房屋不能过户的法律风险，但仍坚持购买该房屋，应自行承担由此产生的法律后果。因此，周芷若对案涉房屋主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以排除法院的强制执行。

最后，法院依法判决驳回周芷若的诉讼请求。

最终，登记在张无忌名下的房屋被依法拍卖。

至此，周芷若因购买动迁安置房，导致“钱房两空”！

对于限售期内动迁房买卖，为何不能排除法院的强制执行？

我们先看看《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议与复议规定”）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

该条款前三项是客观事实条款，作为当事人比较容易完成举证，但是该条款第（四）项却是主观认定条款，系对于过错责任的认定条款，司法实践中，对于同一事实可能会有不同的理解，也会导致不同的裁判结果。

这种裁判结果要么导致买房人“钱房两空”，要么导致债权人无法强制执行，生效法律文书变成一纸空文。无论是哪种结果都会严重影响案件当事人的权益。

那么对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”究竟该如何理解？

隆安律师事务所吴取彬律师认为，作为买受人应尽到合理审慎的注意义务，而这些合理审慎义务包括但不限于以下情形，否则均可能被法院认为不构成“非因买受人自身原因未办理过户登记”。

一、签订买卖合同时应注意房屋的权利限制状况

通常情况下，在签订买卖合同时，作为买受人应对房屋的权利状况作必要的调查，比如房屋是否存在抵押、是否存在司法查封，以及其他权利限制等，若房屋买受人已经尽到合理审慎的注意义务后，在签订房屋买卖合同时涉案房屋无其他权利限制，且在满足《执行异议与复议规定》第28条前三项的情况下，在合同履行过程中所购买的房屋被法院依法查封，而导致无法及时办理过户手续，作为买受人符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。但是，对于购买存在尚未取得产权证的房产、抵押房产、已被法院查封的房产，以及尚在限售期内的房产或其他被限制转让的房产，作为买受人，应当预见到交易过程中可能存在的风险，在此情形下仍然购买涉案房屋，一般可以认定买受人对不能办理房屋过户登记存在过错。从而不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。

二、签订合同时注意自身条件的限制

目前，很多城市都存在限购令，对于买受人来说在签订房屋买卖合同时要注意自身的购房资格，比如上海，作为外地户籍家庭的购房人，需要交纳社保或个税正常缴纳满60个月，方可购一套房，但是，有些购房人，在没有购房资格的情况下，就签订购房合同，约定在取得购房资格后再办理过户，此期间可能长达数年时间。此时若因卖方因债权债务的导致购买的房屋被法院查封，显然不能认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。正如最高院在（2020）最高法民申2233号民事裁定书中陈述“明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。”

三、合同签订后买受人怠于行使权利的情形

总有些买受人，对于行使权利漫不经心，在卖方一直处于违约的状态情况下，仍不采取合理的措施要求卖方配合办理过户。这种买受人怠于行使权利的行为，一般可能会被认定为不符合《执行异议复议规定》第28条的第四项要件，无权排除执行。正如最高院在（2019）最高法民申4287号民事裁定书中这样陈述：“…根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”。

纵观本案，周芷若在一审法院查封案涉房屋前已签订《动迁安置房买卖合同》，并且已经合法占有该房屋，实际使用该房屋至今，另外，周芷若已按合同约定支付100万元房价款并将剩余购房款20万元交付至执行法院。可以说周芷若排除法院强制执行已满足了执行异议与复议规定第28条的前三项规定。但是，其明知涉案房产仍然处于限售期内，而且在漫长的交易周期内存在较大的法律风险，仍然购买，存在一定的过错。因此，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，因而不能排除法院的强制执行。

特别提醒

在动迁房买卖中，买方为了防范法律风险，往往要求卖方将房产抵押给买方，并另行签订借款合同，但是，隆安律师事务所吴取彬律师需要提醒的是：这种借款抵押担保方式并不能防范法律风险，因为买卖双方的真实意思是房屋买卖而非借款，根据《民法典》第146条 “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，在此情形下，借款合同无效，而抵押合同是借款的合同从合同，在借款合同无效的情况下，抵押担保合同亦无效，故，以借款抵押担保的方式并不能防范动迁房买卖中的法律风险。但是，即便无效，有些时候做比不做可能要好！

（特别说明：本文中的案例根据真实案例改编，所用姓名均为化名）

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