恒大债务违约，已付购房款的购房人能否顺利拿到房屋，排除法院强制执行！

12月3日晚，中国恒大公告称，收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。

消息一出，广东省人民政府立马约谈恒大，并同意向恒大派出工作组！随后央行、银保监会、证监会均对此消息进行回应。

对于尚未取得产权证的购房者，目前最关心的就是：

一是能否顺利拿到房子？

二是若因恒大欠债所购房屋被查封，能否排除法院的强制执行？

三是若恒大真的破产，那么购房人所购房产是否属于破产财产？

一、若所购住房被查封，已付全款的购房者能否排除法院的强制执行

大多数买受人相对于房地产开发商来说是消费者，而我国实行商品房预售制度，消费者在签订商品房预售合同至最终取得小产证，往往有很长的一段时间，在此期间内，有很多不确定的因素，有些开发商在此期间因经营不善而破产，有些开发商虽未破产，但因债务缠身，消费者购买的房屋往往在办理小产证前就被法院依法查封，甚至拍卖，若不加以司法保护，作为消费者的权益将很难得到保障。

正因为如此，为保护购房者的合法权益，最高院2002年就出台《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“批复”，特别说明：该批复中的条款已被其他司法解释吸收或改变，已于2021年1月1日废止），于2015年出台以及《执行异议与复议规定》，其中《批复》第二条明确规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的权益优先保护原则。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条则是将《批复》第二条对消费者权益优先保护的进一步细化，即消费者的生存权优先保护。当满足以下三个条件时，作为买受人（消费者）可以排除法院的强制执行：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上述三个条件作为买受人在要求排除法院的强制执行来说，举证较为简单。目前在一些司法案例中，即便买受人已支付价款未超过总价款的50%，而买受人在执行异议中将剩余购房款交至法院，也可排除强制性，例如（2021）最高法民终600号案件，最高院就认为“本案买受人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。”但需要注意的是，该案例已经突破了《执行异议与复议规定》第29条规定的条件，并且该案例也非指导性案例，在司法实践中可能有很多不同的处理意见。 

需要注意的是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确解读为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

因此，在已经支付全款的购房者，若所购房屋为唯一住房，则完全可以排除法院的强制执行。

二、若恒大破产，购房人已付全款的房屋是否属于破产财产

《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”根据上述条款第（五）项规定，涉及到房屋买卖，只要购房人已签订具体的购房合同，则所购买的房屋就有具体的门牌号及部位，因此房屋买卖本身就是一个特定物的买卖，因此即便未转移占有，只要购房人已经支付相应的对价，所购房屋即不属于破产财产；根据上述条款第（六）项规定，虽然房屋买卖中，买受人可能尚未完全支付对价，但是，若卖方已经向买方办理房屋交付手续，此时该房屋也可排除在破产财产之外，针对商品房预售需要注意的是，该房屋是否符合交房状态，若不满足交付情形的下，提前交付可能因损害其他债权人的利益，而被法院认定为违反《破产法》第三十一条、三十二条的规定，提前交付依法被撤销。

因此，针对开发商破产来说，一般情况下，大多数购房人都已支付全款，作为购房人可以依据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项或第六项的规定，将所购房屋排除在破产财产范围内。

另外，对于已支付全款的购房人来说，即使在破产程序中，也可要求开发商履行过户手续，对此，而最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第74辑）就明确认为：“房地产开发企业进入破产程序的,买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务,该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。”

因此，对于作为消费者的购房人来说，若已支付全款购房，在尚未取得产权证的情况下，无论是所购房屋被法院依法查封，还是进入破产程序，均可依法排除法院的强制执行。但是，对于强制执行阶段，作为购房者需要注意的是：应积极提出执行异议，千万不要躺在权利上睡觉，否则所购房屋很有可能被依法拍卖。