“借名买房”纠纷中的房产归属问题浅析

问题的提出

随着各地限购政策的出现，不少人想多买房子不得不借用他人名字，把房屋登记在他人名下，也有由于年龄限制而无法贷款购房的情况等，这就出现了借名买房的法律问题，主要是所有权确认纠纷。在借名买房情形中，基于有效的房屋买卖合同，房屋所有权从出卖人转移至出名人。同时，借名人和出名人之间存在有借名买房合同，根据合同，借名人是事实上的权利人，拥有房屋的事实物权，而房屋的法律物权在出名人处。在一般情况下，法律物权和事实物权是一致的，但在借名买房情形中，借名人事实上享有房屋的权利，出名人是表征在外的所有权人，法律物权和事实物权出现了分离，此时，就需要认定和保护真正的物权。1

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

按照法律的规定，房屋的权属是以房产证上登记的名字为准的，以权属证书记载认定房屋所有权人，但可能登记的房屋所有人并不是实际的真正意义上的房屋所有人，由此引发纠纷、诉讼。

在法院的审理中认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，此外，当事人对自己的主张应当提供证据予以证实，若要认定为借名买房，重新确认房屋所有权，双方当事人之间要有借名购房之合意，且要有有效证据证实。

根据物权的公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，借名人与被借名人之间关于借名买房的协议也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果。作为完全民事行为能力人，应当清楚借名买房也有最终不能取得物权的风险，若当事人自始并未持有能够取得案涉房屋权属的合同要件及相关手续凭证，在一审法庭辩论终结前，甚至不清楚涉案房屋的具体状况。而对方当事人却持有案涉房屋的购房合同、还持有案涉房屋电卡、钥匙、门禁、房卡，交付了物业费、契税等费用，对方当事人在取得案涉房屋的不动产权属登记证书的过程中并未出现任何程序障碍和瑕疵。因此，当事人的行为表现也与案涉房屋的真实权利人的心态不符。

在认定房屋权属的问题上，法院一般是以房管部门登记核发的《不动产权证书》为准，法院默认登记行为是自愿、真实、合法的意思表示，不存在房产管理部门对房屋登记错误的问题，是以登记公示的房屋权属人为依据的，如若对房屋的登记进行变更，需要提供充分的证据来证明房屋的所有权归属，法院才会重新确权。

案例及实务观点

· 在河北省石家庄市中级人民法院审理的一起案件中，案由为所有权确认纠纷，案号：（2020）冀01民终6489号，法院审理认为，……“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；……。

· 因物权属于绝对排他性的权利，为维护物的占有和交易安全，法律创设了不动产物权登记这一物权公示制度。经合法登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人。至于借名人和出名人之间关于房屋所有权归借名人的约定仅是内部一种债权债务关系，不能推翻登记生效主义的不动产物权变动规定。因此，“借名买房”中虽然借名人是不动产产权的实际所有人，但是其并不能依据借名合同直接请求不动产登记机构变更登记或者请求人民法院直接确认房屋所有权归其所有，仅能与出名人进行协商或者提起诉讼要求出名人将房屋所有权变更至自己名下。如若当事人基于借名买房关系直接要求确认所有权，法院应释明当事人变更诉讼请求为办理房屋所有权转移登记手续，否则可以以诉求不当为由判决驳回诉讼请求。2

律师的建议

一般来说，在借名买房的法律问题上，认定是涉案房屋的实际所有权人还是名义所有权人，会考虑如下因素，故实际买房人应提前准备完善相关手续或准备如下证据，以便获取法官的支持：

一、当事人之间是否存在借名买房的合意，是否签订书面的借名买房协议；

二、由谁实际支付的涉案房屋的定金、首付款、维修基金、契税、登记费等，购房后由谁偿还按揭贷款，主要考虑房屋首付款和按揭款的付款主体和款项的性质，购房合同及相关缴款凭证原件由谁持有，是否符合借名买房的表现形式；                            

三、签订商品房认购书、支付定金的主体是谁，结合出资数额、房屋位置、实际居住生活等因素综合分析；

四、当事人之间的关系，以及对涉案房屋购买过程是否清楚，是否有证人证明借名买房的事实，如有多个证人，多个证人的陈述是否能一致印证借名买房的事实；

五、涉案房屋由谁实际占有使用，房屋装修入住和水电费缴纳情况等证明材料。

1. 王婷：借名买房的房屋权属认定问题研究[J].河北企业. 2020,(06)。

2. 梁　勇，于健生：《借名买房”中不动产登记法律问题探析》，山东科技大学学报（社会科学版）。

作者简介  

赵 宇

全国专利信息师资人才

全国企事业知识产权管理先进个人

瀛和律师机构（全国）知产委 副主任

天津市专利信息传播利用讲师  

天津律协知产委委员、专利组长

瀛略律所合伙人律师、专利代理师

曾经在专利事务所精专于知识产权法务工作；之后北京、天津的高科技企业担任法务部长等职位，具有丰富的一线企业知识产权及法务工作的实操经验，特别是在企业知识产权类法律风险的预防、控制和解决中，成绩突出，经办过数百件知识产权争议、经济合同、商事纠纷的案件；多次在最高法院及地方高院代理案件，得到当事人好评。

赵丽君

专利代理师

助理级工程师

天津大学法律硕士

法律和理学双学士学位

曾任职于检察院，熟悉刑事案件办理流程，后在国内知名医疗器械领域科技型企业从事知识产权工作，负责专利检索、专利撰写、专利申请、审查意见答复等工作，熟悉企业知识产权全生命周期流程管理，知识产权行业工作经验丰富。业务范围涵盖专利、商标、著作权诉讼与非诉讼、民间借贷纠纷、海商案件、常法服务、合同纠纷等。